Ýmiss fróðleikur um feril fasteignakaupa, umhugsunaratriði fyrir kaupendur og seljendur og útskýringar á helstu skjölum/löggerningum sem fyrir koma í fasteignasölu.
- Yfirlýsing húsfélags !
- Eignaskiptasamningur.
- Forkaupsréttur !
Til athugunar og umhugsunar fyrir kaupendur !
- Greiðslumat.
- Við undirritun kaupsamnings greiðir kaupandi eftirtalin gjöld.
- Allt um 90% lán
- Ferill íbúðarkaupa (hjá kaupanda).
Til athugunar og umhugsunar fyrir seljendur !
-Veðflutningar / aflýsing !
-Kvittanir fyrir greiðslum af lánum og fasteignagjöldum!
-Afsalshafi. (Er seljandi búin að fá afsal ?)
Hvernig fara fasteignakaup fram ? (stutt lýsing)
- Frumbréf og viðaukabréf !
- Hver sér um þinglýsingu ?og hvernig gengur það fyrir sig ?
- Afborganir. Hver á að borga hvað og hvenær ?
- Kostnaðaruppgjör ! - Uppgjör vaxta, fasteignagjalda o.fl. !
- Skipting hússjóðsgjalda í fjölbýlishúsum eftir samþykkt kauptilboðs
- Kostnaður við framkvæmdir á sameign eftir samþykki kauptilboðs ! .
- Afhending eignarinnar / flutningur. Helstu minnisatriði.
- Fjármögnun við húsnæðiskaup / helstu lánamöguleikar.
- Yfirtaka eldri lána
Ýmiss fróðleikur um feril fasteignakaupa, umhugsunaratriði fyrir kaupendur og seljendur og útskýringar á helstu skjölum/löggerningum sem fyrir koma í fasteignasölu.
Yfirlýsing húsfélags !
Samkvæmt núgildandi lögum er ekki heimilt að ganga frá kaupsamningi nema fyrir liggi yfirlýsing húsfélags. Yfirlýsingin á að upplýsa kaupendur um greiðslustöðu hússjóðs, væntanlegar framkvæmdir, þegar ákveðnar framkvæmdir, úttektir á húsinu, peningalegar inneignir og fl. Ef þú hefur ekki þegar látið fylla út slíka yfirlýsingu þá getur þú fengið eyðublaðið hjá okkur á Valhöll. Þú þarft bara að biðja gjaldkera/formann húsfélagsins að fylla yfirlýsinguna út samviskusamlega og koma henni til okkar sem allra fyrst. Í litlum fjöleignahúsum (t.d. tví, þrí eða fjórbýlum)ber það stundum við að ekki er til sérstakt húsfélag. Þá fyllir seljandi út yfirlýsinguna og undirritar hana ásamt a.m.k. einum meðeiganda sinna, en helst öllum.
Eignaskiptasamningur.
Eignaskiptasamninga þarf nú um fjöleignahús sbr. 16gr. Laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, en fjöleignahús telst sú eign sem hefur að geyma tvær eða fleiri íbúðir. Töluvert er um að slíkir samningar liggi ekki fyrir. Ef slík er reyndin um þitt húsnæði, þá er réttara að bretta upp ermar því algengt er að það taki 3-4 mánuði að ganga frá skiptasamningnum. Hægt er að þinglýsa kaupsamningi þó að skiptasamningi hafi ekki verið þinglýst, en þá er kaupsamningi þinglýst með athugasemd. Síðan verður skiptasamningur að liggja fyrir og þinglýsast, áður en og í síðasta lagi er afsali fyrir hinni seldu eign er gefið út. Að öðrum kosti þinglýsir sýslumaður ekki slíku afsali. Kostnaður við gerð skiptasamnings greiðist af húsfélagi í viðkomandi fjöleignahúsi og greiðir hver íbúð samkvæmt eignarhluta (prósentuhluta) sínum í húsinu. Þegar verið er að selja fasteign og eignaskiptasamningur liggur ekki fyrir er tíminn frá kaupsamningsgerð og fram að afsali notaður til að gera skiptasamningin og ber seljandi fasteignarinnar kostnað við gerð hans, enda er það í verkahring seljanda að tryggja það að hann geti afsalað eigninni til kaupanda. Ef þig vantar upplýsingar um hverjir gera skiptasamninga þá getum við á Valhöll haft milligöngu um að fá tilboð frá löggiltum aðilum í gerð samningsins.
Forkaupsréttur !
Forkaupsrétt er aðallega að finna í tví - þrí eða fjórbýlishúsum og merkir það að forkaupsréttarhafi getur gengið inn í þegar samþykkt kauptilboð og keypt viðkomandi eign á nákvæmlega sömu kjörum og um var samið í kauptilboðinu. Sé um það að ræða að einhver hafi forkaupsrétt að eigninni þarf strax að fá úr því skorið hvort forkaupsrétthafi ætli að nýta sér hann eða hafna, fyrr eru kaupin ekki örugg fyrir kaupanda. Yfirleitt er forkaupsréttarhafa gefin sannanlegur ákveðin frestur til að ganga inní kaupin eða hafna því. Verður að fá skrifleg svör frá forkaupsrétthöfum um hvora leiðina hann velur. Ef forkaupsrétti er hafnað er skjali þar um þinglýst um leið og kaupsamningi. Ekki er hægt að undirrita kaupsamning nema slík yfirlýsing liggi fyrir. Láttu okkur leiðbeina þér eða útbúa yfirlýsinguna fyrir þig.
----------------------------------------------------------------
Til athugunar og umhugsunar fyrir kaupendur !
Greiðslumat.
Þegar kaupendur ætla að taka ný eða yfirtaka eldri íbúðabréf(frá Íbúðarlánasjóði) eða lán frá öðrum lánastofnunum þá þarf að hafa samband við viðkomandi lánastofnun vegna yfirtökunnar. Þetta þarf (helst) að gera áður en kauptilboð er gert (þó er unnt að gera kauptilb. m. fyrirvara um greiðslumat) Niðurstaða greiðslumats segir til um hámarkskaupverð sem kaupandi getur keypt fyrir. Greiðslumat fyrir ný lán og yfirtökur frá Íbúðarlánasjóði er unnt að gera á ibudalan.is og má reikna með að svar um lánshæfi fáist samdægurs og endanlegt svar innan 5 virkra daga frá því að öll gögn berast. Greiðslumat fyrir lán hjá öðrum lánastofnunum þarf að gera hjá viðkomandi lánastofnun.
Við undirritun kaupsamnings greiðir kaupandi eftirtalin gjöld.
Kaupandi greiðir stimpilgjald við kaupsamning, 0,4% af fasteignamati eignarinnar og að auki kr. 1.200 í þinglýsingarkostnað. Kaupandi greiðir stimpilgjald vegna fasteignaveðbréfs (frumbréfs og viðaukabréfs), 1,5% af fjárhæð þess og að auki kr. 1.200 í þinglýsingarkostnað af hvoru bréfi. Einnig greiðir kaupandi 1.0% lántökugjald af fjárhæð fasteignaveðbréfa. Ef kaupandi tekur lán hjá öðrum lánastofnunum en Íbúðarlánasjóði þá er best fyrir kaupendur að kynna sér gjaldskrá viðkomandi lánastofnunar þar sem að um mismunandi kostnað er að ræða. Einnig greiðir kaupandinn afgreiðslu og umsýslugjald til Valhallar sbr. gjaldskrá Valhallar annarstaðar á heimasíðunni. Gjöld þessi greiðir kaupandinn við undirritun kaupsamnings.
Ferill íbúðarkaupa (hjá kaupanda).
Væntanlegur kaupandi byrjar á því að fara í sinn viðskiptabanka, ræðir við þjónustufulltrúa. Í kjölfar þess safnar hann saman öllum þeim gögnum sem þarf til að fá endanlegt greiðslumat, eftir ábendingum þjónustufulltrúa í bankanum eða sölumanns á fasteignasölu. Með greiðslumatið í farteskinu fer hann og finnur sér eign til kaups og gerir tilboð með fyrirvara um afgreiðslu Íbúðalánasjóðs. Þegar kauptilboðið hefur verið samþykkt fær fasteignasalinn greiðslumatið (eða greiðslumatsnúmer) í hendur og sér um að fá samþykki hjá Íbúðalánasjóði. Síðan fær fasteignasalan fasteignaveðbréfið eða eftir atvikum yfirlýsingu um yfirtöku á lánum Íbúðalánasjóðs (ef um slíkt er að ræða) og eða samþykki á öðrum lánveitingum ef um það er að ræða og boðar til kaupsamnings. Fasteignasalan sér um að þinglýsa kaupsamningi, fasteignaveðbréfi og öllum veðlánum sem við sögu koma í kaupunum.
---------------------------------------------------------------------------------
Til athugunar og umhugsunar fyrir seljendur !
Veðflutningar / aflýsing !
Yfirtekur kaupandi allar veðskuldirnar? Ef ekki, þá er mjög áríðandi að huga að því hvað á að gera við þær veðskuldir sem verður aflýst. Ætlar þú að flytja skuldirnar yfir á aðra fasteign fyrir gerð kaupsamnings eða er ætlunin að greiða þær upp með söluandvirðinu? Eða er ætlunin sú að fá skilyrt veðleyfi þannig að hægt verði að nota húsbréfin eða önnur lán til uppgreiðslu á veðskuldum? Er kannski ætlunin að flytja veðskuldirnar yfir á aðra eign sem að þú ætlar að kaupa ?, fá yfirdrátt í banka til að greiða lánin ? eða fl. þess háttar.
Að þessu þarf að huga mjög vel þegar eignin er að seljast og hugsa málið til enda strax í upphafi í samráði við sölumann Valhallar, til að forðast öll óþægindi á seinni stigum sölunnar. Mjög mikilvægt er að draga ekki að aflýsa lánum, því oftast eru málin þannig vaxin að önnur lán þurfa að komast á eignina á þann veðrétt sem þarf að rýma. En almennt eiga hér við viðteknar venjur um veðsetningarhlutfall í fasteignaviðskiptum.
Kvittanir fyrir greiðslum af lánum og fasteignagjöldum!
Til þess að geta stemmt af stöðu lána og undirbúið kaupsamning er nauðsynlegt fyrir okkur að fá sem allra fyrst, eftir skoðun eignarinnar. Kvittanir fyrir greiðslum af öllum áhvílandi veðskuldum svo og fyrir greiðslum fasteignagjalda, hússjóðs og brunaiðgjalds. Hafir þú ekki tíma eða aðstöðu til að útvega þessi gögn, gerum við það fyrir þig gegn gjaldi skv. gjaldskrá og söluumboði.
Afsalshafi. (Er seljandi búin að fá afsal ?)
Þegar seljandi fasteignar hefur sjálfur ekki gengið frá kaupum sínum á fasteigninni og fengið afsal, þá er mjög brýnt að það sé gert strax. Ef seljandi hyggst nota fjármuni sem hann fær við undirritun kaupsamnings hjá sér til að ganga frá sínum fyrri kaupum, þá fer það ferli alfarið fram í gegnum Valhöll fasteignasölu. Fasteignasalan skal þá tryggja að þetta gangi rétt eftir.
Hvernig fara fasteignakaup fram ? (stutt lýsing)
Eftir að kaupandi hefur skoðað tiltekna húseign vandlega og kynnt sér rækilega ástand hennar og ákvörðun liggur fyrir um að kaupa, þá er gert bindandi skriflegt kauptilboð á skrifstofu Fasteignarmiðlun Vesturlands eða eftir öðrum viðurkenndum leiðum í samráði við Fasteignamiðlun Vesturlands. Kauptilboðið hefur ákveðin gildistíma (oftast 1-2 sólarhringar). Sölumaður Fasteignarmiðlun Vesturlands tekur við tilboðinu og hefur samband við seljanda. Þegar tilboð eða eftir atvikum gagntilboð hefur verið samþykkt af báðum aðilum er komin á bindandi samningur sem ekki verður rofin nema með samþykki beggja aðila. Þó geta í tilboðum verið ýmsir fyrirvarar. Til dæmis er algengur fyrirvari um greiðslumat og afgreiðslu íbúðalánasjóðs eða annarra lánastofnana. Þegar samþykki íbúðalánasjóðs eða önnur fyrirgreiðsla liggur fyrir og fyrirvarar að baki er gerður kaupsamningur hjá fasteignasölunni. Þegar aðilar hafa uppfyllt öll ákvæði kaupsamningsins og greitt allar greiðslur samkvæmt útborguninni eru aðilar aftur boðaðir á fasteignasöluna til undirritunar afsals.
Frumbréf og viðaukabréf !
Ef fasteignaveðbréf kemst ekki í einu lagi á eignina vegna lána sem eru áhvílandi fyrir og seljandi getur ekki aflétt strax, getur þurft að skipta heildarupphæð lánsins í tvö bréf frumbréf og viðaukabréf. Seljandi fær þá ekki öll fasteignaveðbréfin í hendur við kaupsamning. Við undirritun kaupsamnings fær hann í hendur fyrra fasteignaveðbréfið, sem kallast frumbréf og síðar þegar hann hefur aflýst þeim veðskuldum sem kaupandi yfirtekur ekki og veðbókarvottorð til vitnis um það hefur verið sent til Íbúðalánasjóðs, fær hann viðaukabréf. Meginreglan er sú að frumbréfið ber vexti frá þeim degi er kauptilboð er samþykkt en viðaukabréf ber vexti frá þeim tíma sem aflýsingar fara fram. Þegar aflýsingum veðskulda er lokið þarf seljandi að koma nýju veðbókarvottorði til okkar á Fasteignamiðlun. Við sendum vottorðið til Íbúðalánasjóðs sem gefur viðaukabréfið út og tekur það um það bil 1-2 vikur.
Hver sér um þinglýsingu ? og hvernig gengur það fyrir sig ?
A. Ef fasteignaveðbréf er tekið út á eignina…
Þegar gefið er út nýtt fasteignaveðbréf eða annars konar veðbréf sjáum við á Fasteignamiðlun Vesturlands um þinglýsinguna. Við förum með kaupsamninginn og fasteignaveðbréfið til sýslumanns í þinglýsingu. Tvo virka daga tekur að þinglýsa. Þegar bréfinu hefur verið þinglýst þá afhendum við fasteignaveðbréfið ásamt ljósriti þinglýsts kaupsamnings til íbúðalánasjóðs, sem í flestum tilfellum greiðir andvirði lánsins inná þann reikning sem tilgreindur er í meðfylgjandi ráðstöfunarblaði þar sem fram kemur hvað á að gera við andvirðið., en annars konar bréfum komum við rétta umsamda boðleið. B.
Ef engin fasteignaveðbréf eru tekin út á eignina…
Starfsmenn Fasteignamiðlun Vesturlands sér um þinglýsingu kaupsamnings og er það gert strax næsta dag eftir samning.
Afborganir. Hver á að borga hvað og hvenær ?
Það sem gildir í þessum efnum (nema um annað sé samið sérstaklega) er að seljandi ber ábyrgð á og greiðir allar afborganir eftir að kauptilboð hefur verið undirritað og þar til að afhending eignarinnar hefur farið fram. ATH./ ÁRÍÐANDI: Við kaupsamningsgerðina kemur skýrt fram hvenær kaupandi á að byrja að greiða afborganir og seljandi að hætta. Ef þú ert engu að síður ekki viss, þá er best að líta á kaupsamningin eða eftir atvikum kostnaðaruppgjörið ef það hefur farið fram. Þar á að koma skýrt fram hver á að greiða hvað og hvenær. Þó greiðsluseðlar berist ekki til kaupanda þá leysir það kaupanda ekki undan skyldu hans til að greiða og á hann þá að snúa sér til viðkomandi lánastofnunar / banka og greiða. Ef seðlar misfarast er nauðsynlegt að koma þeim strax til þess aðila sem á að greiða seðilinn.
Kaupanda og seljanda ber að fylgjast vel með því að nafnabreytingar gangi eftir eins og til er ætlast og láta Fasteignamiðlun vita ef einhver hængur er þar á.
Kostnaðaruppgjör ! - Uppgjör vaxta, fasteignagjalda o.fl. !
Meginreglan er sú að seljandi greiðir af yfirteknum lánum og öll hefðbundin rekstrargjöld eignarinnar fram að afhendingardegi. Skipting fasteignagjalda miðast einnig við afhendingardag.
Sérstakt kostnaðaruppgjör fer fram á milli kaupanda og seljanda þar sem , fasteignagjöld svo og greiðslur í hússjóð eru gerðar upp. Uppgjör þetta fer nánast alltaf fram við undirritun afsals en þó getur það farið fram við undirritun kaupsamnings eða á gjalddögum stórra afborganna sé þess óskað.
Skipting hússjóðsgjalda í fjölbýlishúsum eftir samþykkt kauptilboðs.
Seljandi greiðir venjulegan rekstrarkostnað fram að afhendingu þ.m.t. hefðbundnar greiðslur í hússjóð en kaupandi greiðir hinsvegar safngreiðslur í framkvæmdasjóð frá því kauptilboð er samþykkt.
Dæmi: Greiðslur í hússjóð nema kr. 5.500 auk þess sem greitt er sérstakt gjald, kr. 2000 sem rennur í sjóð til kaupa á nýju teppi. Gjöldin skiptast þá þannig að kaupandi greiðir teppagjaldið frá þeim degi er kauptilboð er samþykkt en greiðslur í hússjóð frá afhendingardegi. Seljandi þarf að vera skuldlaus við hússjóð við undirritun kaupsamnings og öll inneign í hússjóði fylgir eigninni. Seljanda ber ætíð að tilkynnna eigendaskipti til forsvarsmanna húsfélagsins. Tilvalið er að útfylla bakhlið yfirlýsingar húsfélagsins við kaupsamninginn, taka ljósrit og senda tafarlaust til forsvarsmanns húsfélagsins.
Kostnaður við framkvæmdir á sameign eftir samþykki kauptilboðs !
Almenna, óskráða reglan er sú að kaupandinn greiðir allan kostnað við sameign sem ráðist er í, þ.e. ákveðin formlega á löglega boðuðum húsfélagsfundi, eftir að kauptilboð hefur verið samþykkt og miðar að því að auka verð eða notagildi eignarinnar. Þessi regla gildir svo framarlega að ekki hafi verið um annað samið. En seljanda ber skilyrðislaust að greina frá öllum umræðum varðandi framkvæmdir sem farið hafa fram og/eða eru í gangi í húsinu. Geri seljandi það ekki er hugsanlegt að hann þurfi að sæta ábyrgð fyrir að leyna staðreyndum. Yfirlýsing húsfélags á að innihalda upplýsingar um þær framkvæmdir sem hafa verið ákveðnar og líka upplýsingar um umræður og væntingar í þá veru þó ekki séu þær formlega ákveðnar.
Afhending eignarinnar / flutningur. Helstu minnisatriði.
Seljandi: Láta lesa af hita og rafmagnsmælum á afhendingardegi. Íbúðinni á að skila vel hreingerðri á hádegi afhendingardags. Tilkynna gjaldkera húsfélagsins um eigendaskiptin. Segja upp greiðsluþjónustunni ef um það er að ræða, þ.e. taka húsgjöld og afborganir úr gr.þjónustunni.
Seljandi og kaupandi: Muna að tilkynna nýtt lögheimili. (Hagstofan eða lögreglustöðvar). Láta póstinn vita um breytt heimilisfang. Panta flutning á síma. Tryggja innbú og sjálfa fasteignina.
----------------------------------------------------------------------------
Fjármögnun við húsnæðiskaup / helstu lánamöguleikar.
Íbúðalánasjóður
-Ef tekið er nýtt fasteignaveðbréf eða ef eldri húsbréfalán eru yfirtekin er kaupanda skylt að fara í greiðslumat hjá bönkum og sparisjóðum.
-Í dag veitir Íbúðalánasjóður lán til 20,30 og 40 ára á 4,45-4,65 % vöxtum til kaupa á nýju og notuðu húsnæði.
-Smelltu hér til að fá upplýsingar um Íbúðalánasjóð
-Hér getur þú reiknað út hversu hátt lán þú getur fengið hjá Íbúðalánasjóði
Aðrar lánastofnanir eru að lána mjög sambærileg lán til allt að 40 ára með vöxtum frá 4,35 % (mismunandi eftir stofnunum).
Yfirtaka eldri lána
Gömlu Byggingarsjóðslánin
-Byggingarsjóðslán eru frá eldra lánakerfi húsnæðisstofnunar. Vaxtakjör þeirra eru mjög mismunandi. Ef húseign hefur eingöngu byggingarsjóðslán frá Íbúðalánasjóði þá er ekki þörf á greiðslumati.
Lífeyrissjóðslán
-Eru veitt af lífeyrissjóðunum í landinu og bera misjöfn vaxtakjör og misjöfn skilyrði eru hjá lífeyrissjóðunum fyrir lánveitingu og/eða yfirtöku á þegar veittum lánum.
-------------------------------------------------------------------------------
Mjög áríðandi er fyrir bæði kaupanda og seljanda að geyma öll gögn er varða fasteignaviðskiptin á vísum/öruggum stað. Reynsla okkar sýnir að menn þurfa alltaf á einhverjum gögnum að halda síðar, t.d. við gerð næstu skattskýrslu.
Ef einhverjar spurningar koma upp í hugann varðandi fasteignaviðskiptin þá hafið endilega samband við okkur og við munum gera okkar besta til þess að aðstoða.
Með kveðju
Starfsfólk Fasteignamiðlunar Vesturlands.